在中国购房，始终避不开一个词：公摊。
就在那不久前，#女子买房公摊面积超50%#的报道冲登上了热搜，过度离谱的公摊占比，引起了全网探讨。“这楼道口都可以驾车，可我不想买那么宽楼梯道呀？”事情主人公，来自西安的姬女士，他在西安雁塔区的某楼盘购买了一套商住两用公寓——69.75㎡的房子，公摊有足足37.04㎡，占比达到了令人惊讶的50%。姬女士的买房合同图源：上游新闻对于此事，新楼盘楼盘销售方给出回应，姬女士买的是商住两用公寓，法律条文里并没有有关办公建筑的公摊面积占对比的明确规定。而玄关宽、过厅大，则就是他们设计之初针对公寓楼品质高的反映，合情合理。和姬女士同楼幢的许多居民，也是有着公摊占有率过大困惑。即使是一梯两户，过道等公共区域也异常宽敞。图源：都市快报很多人取出毕生存款，买到手的房子面积反被公摊占用。放眼世界主要经济体，仅有在我国大陆和台湾一直用这类荒唐的计价方法开展房屋交易。台湾地区的均值高层得房率，只有区区50%~70%，买一套房子，一半全是公摊，台北市近8年新房，均值会摊掉35%上下建筑面积。内地比中国台湾略低，均值大约在25-35%的范畴。
图源：中国台湾住展房屋网
针对还没开始买房的小伙伴们，这些定义可一定要搞懂： 应用面积（毛毯面积）=各个房间的面积综合 真正可以摆家俱的面积，中国香港叫“毛毯面积”，简单的说就是路面上可以铺地毯空间（包含厨房卫生间）。一般是不计入阳台、阳台和开放式阳台的。
套内面积（好用面积）=应用面积 墙厚 生活阳台 使用面积上，加了墙面的薄厚。由于套内面积与使用面积相差不多，经常会被混为一谈。日本购房就按照套内面积测算，但不包括生活阳台。
工程建筑面积=套内面积 公摊 所谓公摊，就是整个大厦的公众场所加在一起，摊到每一户头顶，各自有多少个面积。中国每个地方针对公摊实际怎么计算，还有不一样的要求。好像室内楼梯、厅堂、电梯井道，全部都算进公摊里。
全国各地除了重庆是测算套内面积以外，都是根据工程建筑面积计费，房产证规范基本都是工程建筑面积。为什么我们要大费周折地弄出这种全世界其他国家都嫌唠叨体系，这还需要“感激”聪明的香港地产商。中国香港开发商无尽造就力李嘉诚先生和他的长江集团由于“富豪”身份，常常可怜中枪。李嘉诚先生公布退休之后，一篇《“公摊”发明人都退休，“公摊”什么时候能离休》的网络小说直接将锅推倒李嘉诚先生的身上，并且还有很多转截。
事实上，李嘉诚先生尽管对房地产产生影响，但他也不是“公摊”的发明者。1952：分层次售卖
在这以前，全中国香港乃至全球的房子全是整栋出售的，买起楼，不是有钱人便是大企业，平常人只租房子，随便没钱买房子。
五十年代的中环广场唐楼，战后的唐楼多见5层，没有电梯，每栋楼的占地面积面积不大，图源：oceandeeop3000.blogspot.kr
国际性鸿星投资有限公司的吴多泰感觉中长线收帐资金周转很慢，因此在与侓师探讨以后，首先把楼拆卸卖，一栋楼5层，均值分解成5份，各自出售给5本人。
吴多泰医生（1911-2005），死前曾对国际鸿星项目投资集团有限公司董事长、政协委员，图源：香港文汇报
由于这种行为前所未有，在创建账户，由买了一栋楼的5本人一同签订了共有产权。
这在当时是绝对自主创新的方式，这个方法，她在1952年把两栋楼拆分成10套售卖，几日之内卖光了。不逊于房地产界“小岗村”的尖沙咀山林道56~58号，现址是1982年改建的新大厦，但是仍能看出来土地并不算太大，图源：Google Map
但是即便拆卸卖，这种各层1000呎（类似90㎡）的公寓，一套市场价2万港元，一般中国香港人一个月薪水但是两三百元，几乎不可能一次性取出这么多钱来购房。
第二年，香港这一片奇妙的立锥之地上，又产出了另一个突破性的创造发明。1953：卖楼花
分层次售卖尽管把买房子的门槛降低了，但是依然很价格昂贵，普通民众或是没房，房地产业并不火爆。那时候霍氏集团的霍英东拿下香港油麻地四方街的土地，要建100多幢5层唐屋，也打算按分层次售卖的方法卖楼。
为了能加快流动资金、减少经济压力，她在和律师召开会议后，准备在开工之前就向外界卖预售房，同时支持分期还款，随意付上10%~30%的首付，就能预订一套公寓。
此外，他就创造了“楼盘销售使用说明”，即我们目前所讲的房型图，当晚包装印刷后释放给市民。
这类如今我们都觉得稀疏平常的处理方式，往往是霍英东的全球首创，在当时导致了震惊。四方街新项目发售的第一天，购房的人蜂拥而来，购买到配额的人随意转让就可抬价售出。100多幢唐楼、高于1200户公寓楼马上就售罄了。
此后，这样的卖预售房加分期还款的形式，便被香港人称之为“卖楼花”。
港人限时抢购楼花，彩色图库：Vtlong.com尝到卖楼花的好处后，霍英东又建起8层楼高的香槟酒商务大厦，是当年全九龙最高的楼。不但如此，他就准备把每一层楼再一分为二，分离售卖。如此一来，每层楼每一户的面积都不一样，以前各层平均分的形式不灵了，电梯设备维护保养、改动屋契非常容易引起纠纷。
霍英东与英国侓师一合计，还是按照“公共性合同”的方式，大楼内的人按土地资源面积分派，不同类型的总户数占不一样比例，共同分担了全楼的产权年限。
此后，“公摊面积”的方式就打下基础。因为当年的房子不可以分割售卖，等于大伙儿合作经营凑份子买房，公众场所自然也就必须乱摊派。房产买卖按工程建筑面积测算，就成为香港楼市传统。1980-2023：发水楼
广州人说“发水”，指的是买二斤大鱿鱼，一斤全是水。
八十年代中国香港进入房地产热，首付款一造就能进入车内，“发水楼”也逐渐趋于成熟。
所谓“发水楼”，便是房子面积比较严重灌水，购房花了不少糊涂钱。群众叫苦连天，房地产开发商却赚个盆满钵满。
和实际出现缩水57.2呎的发水楼，
这是为什么呢？
政府部门阻碍了每一块地工程建筑面积限制，例如占地面积1000㎡的土地，不得超过盖5000㎡建筑。那样楼不会造得过高。
但这个规定留下侧门：那时候中国香港停车场焦虑不安、住户活动公共区域非常少，而且每个新楼盘中的地下停车场、会馆也不计算在额度里面了。但是这些相关部门的“优惠待遇”，被房地产开发商有机可乘。她们修了许多极大地地下停车场、会馆，变向增强了可以赚钱的面积，随后通通计算到公摊面积面积里。八十年代被称作“发水楼元祖蛋糕”之一的沙田第一城，归属于第一批发生飘窗设计方案的楼盘，彩色图库：appledaily.com值得一提的是，中国香港的设计公司还首创了外挑式阳台（飘窗）。
阳台、生活阳台全都不纳入房地产商建筑额度里，但是都财务会计入好用面积，等于港人要掏钱买阳台！最夸张的楼盘，一间房间里，飘窗的面积比屋子面积还要大，只好把飘窗当床用。
未代发水楼海誉，飘窗比屋子还要大，香港媒体大呼“贱至死”，观月桦峰棺木尺寸的阳台，仍然算作好用面积，
毫无作用的花坛平台与棺木生活阳台又被记入好用面积，
大陆学习与创新国内房地产改革创新，包含70年使用权，也是从中国香港学得。最开始充分考虑中国土地全是国有制，假如土地租赁期满必须取回时，还会根据每一户建筑面积，把包括所有的公众场所都一同变现给予补偿。
因而工程建筑面积计价方式，就跟全部房产交易规章制度从香港传到广东省，再发扬，而且还跟基本国情相互融合，演化出中国特色“偷面积”。 所说零公摊，并不是真正的并没有公摊，而是用“偷面积”的形式补齐。偷面积并不是房地产商良心不安，只是她挣钱的另一种方式。
卧室飘窗的合理安排一直是装修人大疑惑 彩色图库：尚美饰家（点击此处直通相同）
偷面积的意味，是钻法律空档，做出一些比如卧室飘窗、阳台花架、设备平台等不纳入建筑面积空间，或者增加只计一半面积的阳台，后期可以封成屋子。
这样做的缘故，与香港房地产商“发水”的原因如出一辙：在规定建筑面积内，盖更多能够赚钱的面积。并且房地产商应该根据建筑面积缴纳各项费用，偷面积具体是开发商在给自己便宜。相对于毛胚房而言，偷面积反而增加了许多装修费用。 此外，每个地方的公摊优化算法也不一样：比如有些大城市，只需摊所属楼幢的公众场所就行；但有的城市，连门卫岗亭都需要算作公摊里。
每个地区的同样建面房型是完全无法拿来比较的。有的区域，120㎡建面能做出四居，但有些地方，120㎡建面也就只能紧绷绷地做一个小三居。
奇偶数层阳台分开的阳台都是偷面积时代的产物，
比如济南市奇偶数层阳台分开的公寓特别多，由于按济南的要求，阳台上边超出2楼高相对高度，不算建筑面积了。
这些为了能偷面积制作出来的房型，由于总有一个屋子上面被阳台挡住，光照非常不好，具体的家居体验不怎么好。 而保利地产在南方的一些精装楼盘，会有大量的阳台花架（其实也就是梁）。在装修的时候把阳台改为屋子，把阳台花架改为阳台，交房时的具体赠予面积可以达到1/3。
深蓝色一部分半赠予，鲜红色一部分全赠予，其中有两个卧房是赠予送出的，
我觉得中国也并没有说，住房必须按“建筑面积”售卖，相关法规的很模棱两可，建筑面积或使用面积都能够，具体能够由地方再要求。
针对开发商来说，自然也是依照建筑面积计价非常有利。在售价完全一样的前提下，按“建筑面积”收费要比按“应用面积”看起来每平方米的价格比较便宜。建筑面积的计算方法也牵连到了装饰行业。第一家整装装修从最开始就是依照房产证的建筑面积计价的，因而现今整体家装服务项目，也不得不全部按照建筑面积收费标准，不然一样按平方米计价，也会显得自身比其他人贵一些。 1996年淄博市就尝试商住楼按应用面积收费，但却没有得到落实。而重庆则在2002年明确规定严格按照套内面积计价，房屋交易时停止使用建筑面积。 在这件事情上，买二手房比房子更“实际”。大一些中介机构，在二手房房源信息内容上也会与此同时标明建筑面积与使用面积，并且二手房都是全套售卖，建筑面积仅仅写上房产证上的一个有代表性的数据了。
彩色图库：lianjia.com
重回人间简单吗？现阶段，仅有大陆和台湾仍在房屋交易时进行建筑面积这个概念。
全世界绝大部分的我国，不仅公寓产权都是以应用面积测算，而且大多依照房屋朝向、楼房依照全套公寓楼计价，没有一点“平方米价格×房子面积”的计算方法。
但在德国，不仅购房测算是指应用面积，甚至连壁柜（W.I.C）和橱柜也不会不纳入。 在“公摊”起源地中国香港，也取消了“公摊”。2023年起，在房屋交易时完全废止建筑面积这个概念。此后香港卖房子，只许报好用面积，禁止报建筑面积。现在的香港年青人已经彻底适应，只能老一辈仍在下意识地问及“高层得房率多少钱”，而售楼员们大多数无言以对，根本就不知道每一户的建筑面积了。 中国香港都已重返人间，还有重庆市案例在前，“坚持房住不炒”制度下，大陆“公摊计价”方法还可以生存多长时间？敬请期待。你从未见过如此浮夸的偷面积方式或是公摊面积到底是什么呢？欢迎在评论区留言和我们分享。 装修搭配是装修时重要的一部分，包含许多相关的知识，如果你们想要了解更多装修搭配，可关注尚美饰家装饰设计，尚美饰家装饰设计将为大家提供更全面、详尽的装修资讯信息内容。
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