常刷大家视频的双飞粉应当意识到了，几月前，我们可以通过间谍系列产品三篇文章，和大家分享了当前国内精装修交付的现状以及难题。

尽管一言寂然，对落入平常人的身上，也只能是[咬着牙去克服了]，这其中的弯弯绕，涉及到的权益牵涉方真是太广，之后有新调研数据，继续跟大家分享。

现在我们换个视角，利用输油管及其某书本上一些博主的共享，去窥看下国内外的精装修是怎么样的，交付情况怎么样?尤其是以常提的欧美国家国家、和日本为主导。

海外并没有[精装修]

仅有[商住楼]

反理解的第一件事情出现了：

拿比较常见的欧美国家、日韩国家而言，根本就没有[精装修]，仅有[成品房]或者叫[商住楼]，英语翻译来是Commercial real estate.

指的是只要是商业行为的房子，全是商业房产，包括现在的普通住房、公寓式住宅、独栋别墅、和洋房，只需含有可交易属性，都则在列。

中国现如今“商住楼”的源头，亦是如此，只不过中国香港开发商学欧美国家、然后将这种模式带到国内而已。

纽约某房屋的平面图设计

海外也是有期房和现房一说，购买过程不一样的是：小区业主买新房，不一样国家按比例分配交的首付非常低，通常是在10%～30%区段。

交的钱是给房地产信托机构中间帐户，侓师管控应用，直至房子交付才行，本钱才能转至开发商，剩下借款的一部分，仅需还款利息就可以。

图源 ins /国外、德国和日本的公寓楼

据资料显示，德国的房贷首付比例甚至能低于0，德国人买首套房的平均年龄为在40岁以后;

但德国已有房子的依然不上30%，依然是租房子的人比较多，由于德国推行租售同权，乃至制度上更倾向于租房子群体。

图源 见账户

假如房子未按期交付，小区业主的首付是能够退还的。

房地产信托机构便是中间那个秤，会让开发商开展资信评级，征信不好的拉黑删除。

中后期交付之后的房子和小区管理，大都是业主房地产物业管理分享管理权限。

小至这栋楼的公众场所能否放绿色植物、鞋能否往外向，都需要小区业主一同投票表决，物业管理更多的是监管与执行这个规则。

还有些国家约定成俗的好习惯，会到房子设计之初便被列入基本建设这一部分。

例如英法德意、乃至德国瑞士这种老牌欧洲地区国家，最注重街道社区外立面的美观大方统一。这一统一落到了道路绿化、路灯高度、房子建筑立面等各个小细节。

不论是知名国家上百年的老房子、乡村自建房，还是后来一战后新创建市区的“商住楼”：窗子开多少、阳台封没封、房子外立面的色调等等都是政府政府规定的。

图源 “德国黑乎乎”视频截取 / 德国上个世纪60年代老公寓

图源：输油管@中国台湾家庭在德国 视频截取/ 德国2023年后新交付的公寓

针对外立面的统一，一直延续到交房搬入。

法国的、西班牙、德国的人，每家每户“会好好打扮阳台”，这也是深入骨髓“爱美之心人皆有之”。

要是有人敢像中国济宁市的好习惯一样，将衣服晾在阳台乃至房外，会受到隔壁邻居举报、物业管理警示，甚至高达好几千欧的处罚。

这一点国内留学生们和在外面中国人感受深刻，这倒还能解释为什么海外烘干设备售卖的比国内好啦：为了能建筑立面美观大方，烘干设备也得成开发商交付标准配置。

图 来源于输油管截屏

一切摆脱习惯性谈房子交付、生活形态都站不住脚。

也许正是因为这样的社会方面约定成俗的小细节，也逐步推进国内外的开发商必须提高交付规范。

大多数人的习惯性，盖房子的总是要考虑吧，要不然谁买呢?

含厨房橱柜 厨房电器

基础装修百分之百竣工

海外评级为A/B/C的开发商们，在商住楼交付时，早已标准配置好啦整套厨房电器;

(例如厨房里的抽油烟机、蒸烤一体机、水槽洗碗机、洗烘分体机等)、设置合理的厨房橱柜、甚至洗手间整套品(例如壁挂式马桶、整体淋浴房、洗手台、毛巾杆)等、乃至照明灯具、床垫子一部分软装设计。

在油管上的中国人时尚博主“德国黑乎乎”的视频共享中，大家比较常见的就是斯泰格Miele这个品牌，算得上中产阶层顶配。

图源 “德国黑乎乎”视频截取

查了下价钱，网站上这个品牌家电价格

来自斯泰格官方网站截屏，很典型的德式设计方案

会不会出现开发商无法提供上边这堆基础装修的现象?也是有但少，这实质上取决于买房的时候和开发商的签的合同实施细则。

海外是不同评级的开发商，交房的小细节粒度也不尽相同。

这实质上与国内一样，摘地、审批、建房的规范、容积容量等也是根据项目立项审批走，但到了交付这一步来说，基础装修完备的、高品质交付状况比国内好点，连后期运营计划和享有的服务项目也更详细。

某书本上，尤其是以英房屋交易中介公司谋生的博主@英伦风格小萌莎，经营范围遮盖协助中国人在纽约找房子、购房、新房验收等服务，一期共享中提到了美国的公寓交付：

“除墙壁、木地板、毛毯、照明灯具外，还包含房间的内嵌式衣柜;餐厅厨房的一整套家用电器(电冰箱、水槽洗碗机、电烤箱、微波炉加热)、设备机房(洗烘一体机、家用新风系统);洗手间(浴盆、淋浴间、壁挂式马桶、防滑瓷砖、自然毛巾杆、浴室镜)。”

图源：输油管@中国台湾家庭在德国 视频截取

交付小细节怎么样呢?

厨房橱柜配人体感应灯;阳台玻璃门标准配置中空玻璃;厨房家电是德系品牌名品店，加在一起6数字了。

最终看服务项目，该房子具有10年NHBC房屋保险服务项目，例如房子有一些墙面脱落、构造修建等初始问题的时候，都能够请开发商随时随地处理。

图源：见账户 并没有商业侵删

有人就好奇了，NHBC是一个什么玩意?

它的全称是美国国家建筑物联合会，类似中国官方的一个开发商监管部门，承担制订标准及监管开发商，关键就是确保房子按期交付品质，不烂尾楼。

可以这么说每一个在英国的开发商，都绕不过这个机构，先注册账号才可以在美国玩房地产。

截屏来自NHBC官方网站

大伙儿也不要太带ps滤镜，美国也有烂尾，仅仅比照中国近些年的状况，概率小些。

软装设计多DIY

或找[室内软装设计个人工作室]

返回交付规范上去，即然基础装修没什么问题，那软装设计咋弄?

海外解决方案是：穷或自己审美好那么就DIY，money和时间都是够，那么就找专业软装设计公司帮你完成。

有一说一，海外室内软装设计团队的普及率、服务的细节粒度比国内好很多。

总体的服务范围还是基于小区业主审美观爱好、预算计划的情形下，进行软装的组合指导方案。

例如色彩搭配、摆饰购买，在业主参加意愿度提高情况下，甚至还会陪逛二手市场掏布艺沙发、掏茶桌、选摆饰等，不在意使用情况，只在意喜爱、兼容是否。

在时尚博主@Tazanna在米兰“的小红书分享中，她公婆家里，有很多真中古时期的木柜、xx画等，几百年那类。

图源于小红书的@Tazanna在米兰

中国“室内软装设计”业务流程尽管起步较晚了点，可是却15年发生迄今也近10年多，加上近些年中国精装房目标市场，对材料和审美要求提高。

也衍生出了一批以此为生本人的设计公司、或本地化的室内软装设计服务中心。

尚美饰家如今在淄博市、济宁市的整家业务流程，便是在这样的情况下问世。

有了2年多销售市场积淀，迭代更新了3次能，新房验收、设计方案、软装设计服务项目，都尽可能做到了精细化管理连接小区业主，特别是在软装的产品中心，逐渐完善。

国内开发商总算

走下神坛

虽是一次末见其面，比较有限的样本窥看共享，大家也基本能回答出开始提的问题：

欧美国家、日韩等国根本不存在「精装房」，其实只是中国开发商在舶来之时，运用信息内容与营销偏差，玩得文字类游戏。

拜高踩低、盲目崇拜都没有意义，大家终究用40年亲身经历走过了他人上百年的路，去其糟粕、为己所用才算是前进的方法。

好在中国的开发商在近两年总算，慢慢回归正轨。

其实也就每次间谍当场的情况看，世界各国差别已经无尽变小，特别是在商住楼 中高级盘这一交付行业。

越来越多房地产开发商正在学习海外，把地产的服务周期变长，配对需求端消费者的需求，这在以前根本不敢想得存有。

例如，交付卷“商品”，卷“小细节”，同时也卷后期物业运营服务项目。

彩色图库 真叫卢俊微信公众号

在卢俊教师团队一次调查中，保利地产、荣盛、上海陆家嘴、万科地产等的开发商，选了卫浴洁具大佬九牧的化妆镜子柜，实质上是洞察到了女士在洗手间画妆收纳整理不足这个需求。

在我们日常的角度来看来，不奇怪，但是当这一需求被B端开发商关心并联合，逐渐集中采购时，买浴室镜从研发和供应链上都是会大幅度下降成本费，将来对于我们来说，还会划算、节省时间。

这便是稳步发展的苗头，何乐不为呢?

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